Kalkulator KPR: Cicilan Fixed dan Floating

Sebagian besar KPR memakai bunga efektif dengan cicilan anuitas: cicilan = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), dengan P pokok kredit, i bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12), dan n jumlah bulan. Pada awal tenor porsi bunga besar dan porsi pokok kecil, lalu bergeser seiring waktu.

Banyak KPR memberi bunga fixed beberapa tahun pertama, lalu bunga floating yang mengikuti suku bunga bank. Saat bunga berubah, bank menghitung ulang cicilan dari sisa pokok dan sisa tenor, begitu pula alat ini. Bunga floating hanya tebakan Anda, jadi coba beberapa angka untuk melihat risikonya.

Selain uang muka, pembeli umumnya menanggung provisi bank, biaya administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran, biaya notaris, akta jual beli, dan pengikatan kredit, serta BPHTB. BPHTB dihitung sampai 5% dari nilai perolehan dikurangi NPOPTKP; NPOPTKP minimal Rp80 juta menurut UU HKPD dan ditetapkan tiap daerah dengan perda (DKI Jakarta memakai Rp250 juta). Besaran provisi, asuransi, dan notaris di alat ini hanya asumsi yang bisa Anda ubah.

Alat ini menganggap harga sudah termasuk PPN. Untuk rumah tapak atau rusun baru, pemerintah menanggung PPN lewat PMK 90/2025 untuk bagian harga sampai Rp2 miliar pada penyerahan 2026, dan harga jual maksimal Rp5 miliar, dengan syarat tertentu. Ketentuan ini berlaku sampai akhir 2026 menurut sumber yang kami baca.

Bank Indonesia memutuskan pada 20–21 Oktober 2026 untuk memperpanjang kelonggaran rasio LTV/FTV sampai 100% hingga akhir 2027 bagi bank yang memenuhi kriteria kredit bermasalah tertentu, sehingga uang muka 0% memungkinkan, tetapi tidak otomatis; persetujuan tetap bergantung bank dan profil Anda. KPR subsidi FLPP memakai bunga tetap 5% (rusun 6%); tenor 40 tahun disetujui Komite Tapera pada Juni 2026, tetapi aturan pelaksanaannya masih perlu dipastikan ke bank penyalur.

Patokan umum, cicilan sebaiknya tidak melebihi sekitar 30% penghasilan bulanan. Alat ini menampilkan penghasilan minimal berdasarkan patokan itu; aturan tiap bank berbeda.